Visitekaartje blijkt vastgoedmoeras

Twee gloednieuwe, beeldbepalende gebouwen moesten Roc Leiden stevig op de kaart zetten. Nu herinneren ze vooral aan de financiële malaise die de nieuwbouw met zich mee heeft gebracht. Onder een nieuw bewind probeert de onderwijsinstelling zich los te trekken uit het moeras. Het ministerie van Onderwijs laat de gang van zaken onderzoeken.

1. Bezint
Welke les valt er te leren uit de vastgoeddeal bij Roc Leiden? Het is de laatste vraag in het interview met directeur bedrijfsvoering Corné Baatenburg de Jong en bestuursvoorzitter Jeroen Knigge.
Baatenburg de Jong: “Bezint eer ge begint.”
Jeroen Knigge: “En bemoei je niet met zaken waar je geen verstand van hebt. Onderwijsmensen hebben verstand van onderwijs, vastgoedmensen van vastgoed en bank van financieren. Die laatste twee zijn er doorgaans op uit om geld te verdienen. Als je die drie bij elkaar zet, zul je moeten zorgen dat je tegenkracht organiseert aan de kant van de zwakste partij en dat is altijd het onderwijs. De school trekt altijd aan het kortste eind.”

2. Ridder
Waar anders neemt hij afscheid? Natuurlijk in het kolossale roc-gebouw naast station Lammenschans, de eerste van twee nieuwe megapanden die hij heeft laten bouwen. Het pand waar een zaal naar hem is vernoemd: Jacques van Gaal, roc-voorzitter sinds jaar en dag, is de verpersoonlijking van de bouwprojecten.
Het roc zat voorheen verspreid over enkele tientallen kleinere en deels verouderde locaties. In twee beeldbepalende panden moesten die samenkomen, strategisch gelegen op centrale plekken in de stad, goed bereikbaar met openbaar vervoer voor de ruim 9.200 leerlingen die er nu opgeleid worden. Visitekaartjes voor de school, een nalatenschap van de bestuurder.
Op een vrijdag in juni 2011 wordt dat afscheid gevierd. Van Gaal krijgt van de burgemeester de Ridder in de Orde van Oranje Nassau-versierselen opgespeld vanwege zijn verdiensten voor het beroepsonderwijs in de stad. Het markeert het einde van een tijdperk dat eigenlijk al voorbij was. Het roer is een jaar eerder overgenomen door opvolger Knigge, die steeds meer vraagtekens plaatst bij het huisvestingsdossier.
Het volgende voorjaar, ergens in april 2012, staat Knigge naast Renk Roburgh, directeur-generaal op het ministerie van Onderwijs, bij Lammenschans in aanschouw van het groteske gebouw. “Kunnen we binnenkort koffie drinken”, vraagt Knigge. “Ik heb denk ik een heel groot probleem.”

3. Partners in een ‘unieke’ constructie
Een ‘unieke constructie’, zo wordt de vastgoeddeal in de lente van 2009 jubelend uitgevent. Een publiek-private samenwerking tussen een school, een bank en een investeringsmaatschappij, die als partners een gezamenlijk publiek belang voor ogen hebben.
Het ziet er zo uit: Roc Leiden laat Lammenschans op eigen kosten bouwen. Na de oplevering wordt het gebouw (exclusief een vmbo-deel dat het Da Vinci College gebruikt) voor 75,6 miljoen euro verkocht aan investeerder Green Real Estate van textielondernemer Jan Zeeman. Na twintig jaar, in 2031, moet het roc het gebouw verplicht terugkopen voor 73,4 miljoen euro. In de tussentijd betaalt het roc 3 miljoen euro per jaar aan huur, opgeteld zo’n 60 miljoen. Bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) wordt een som van 22 miljoen euro vastgezet om twintig jaar lang te ‘renderen’. 16 miljoen daarvan moet dankzij beleggingen uitgroeien tot de helft van de terugkoopsom voor Lammenschans. De andere 6 miljoen is voor het tweede nieuwe gebouw, opgeleverd in 2013 bij Leiden Centraal Station. Dat wordt namelijk ook aan Green verkocht. Het roc mag dat later terugkopen, maar dat hoeft niet.
Bij het persbericht prijkt een architectonische impressie van het pand, dat dan volop in aanbouw is. Bij de zwaar vertraagde oplevering in 2011 is er nog van alles mee aan de hand. Om iets te noemen: de school is nog ongeschikt voor onderwijs. Faciliteiten en ruimten om les te geven ontbreken. Dat is niet het enige. “We waren de trotse eigenaar van een ondergrondse parkeergarage zonder strepen en verlichting”, herinnert Knigge zich. Ook een ingebouwde supermarkt had nog geen stroom. Een supermarkt? Ja, dat hoorde bij het concept van een moderne onderwijsinstelling.
Extra verbouwingen duren nog een flink deel van het nieuwe schooljaar, terwijl personeel al improviserend tracht les te geven. De uiteindelijke bouwkosten komen uit op 92 miljoen, waarvan 16 miljoen aan meerkosten, zo blijkt uit de jaarrekening 2011.

4. In het pak
Op 28 juni 2012 zet accountant KPMG zijn handtekening onder de goedkeurende verklaring voor die jaarrekening 2011. Het is net op tijd, want het roc moet de cijfers voor juli bij het ministerie hebben liggen. Niet lang daarna stelt de Onderwijsinspectie Roc Leiden onder verscherpt financieel toezicht en dat zal voorlopig zo blijven.
Ook Willem van der Craats, betrokken bij het maatschappelijk vastgoednetwerk Bouwstenen voor Sociaal, plaatste destijds kritische kanttekeningen op zijn blog. “Het is een prachtige deal voor de investeerder en voor de bank”, zegt hij. “Die eerste haalt een mooi rendement en is verzekerd van de terugkoopprijs. De bank heeft miljoenen om twintig jaar lang uit te zetten voor eigen inkomsten.” En het roc? “Dat is drie keer aan de beurt: afschrijvingen, huur en verplicht sparen voor de aflossing. Om het even plat te zeggen: Het lijkt erop dat het roc in het pak is genaaid.”

5. Ambitie
Vanaf het najaar van 2012 is het een hele tijd stil rond Roc Leiden. Dat wil zeggen, er wordt lesgegeven. Docenten doen hun best om leerlingen op te leiden. Ze merken ook dat de werkdruk toeneemt. Er zijn geleidelijk aan minder leerkrachten voor meer leerlingen. De schooluitval loopt wel terug, maar de eigen ambities worden nog bij lange na niet gehaald. Ook bij andere statistieken, zoals de tevredenheid van leerlingen, blinkt het roc niet uit. Desondanks, of juist daarom, blijft de leiding volmondig de boodschap uitdragen dat Roc Leiden het beste roc van Nederland wil worden.
Op de bestuursverdieping geldt alle hens aan dek. Overleggen met het ministerie, Onderwijsinspectie, banken, investeerder Green, de accountant en de raad van toezicht wisselen elkaar af. De geldstroom speelt de instelling parten. Om niet in betalingsproblemen te komen wordt eind 2012 het krediet van Deutsche Bank tijdelijk verhoogd van 5 naar 7,5 miljoen euro.
Intussen staat er 22 miljoen vast bij de BNG waar het schoolbestuur niet bij kan, omdat het moet ‘renderen’. Ook dat schiet niet erg op. De rendementen blijven voorlopig sterk achter bij de prognoses. Knigge, cynisch: “Er werd in rentepercentages gedacht van om en nabij de 8 procent. Nu zijn we in de gelukkige omstandigheid dat we hetzelfde eigen vermogen uit hebben staan voor een fractie daarvan.”

6. Taxatie
In 2013 blijkt opnieuw welke nare gevolgen de vastgoeddeal voor het roc met zich meebrengt. En vooral de terugkoopverplichting, die op zichzelf al 7 ton kostte. Vanwege die afgesproken terugkoop blijft het gebouw op de balans staan van het roc, ook al is het tot 2031 in handen van Green Real Estate. De school draait nu als huurder op voor rekeningen die normaal gesproken thuishoren bij de eigenaar. Zoals de afschrijvingslasten, die niet begroot zijn. En de school moet het verlies nemen als het gebouw tussentijds minder waard zou blijken dan in de boeken staat. En ja, dat gebeurt.
De Onderwijsinspectie doet landelijk onderzoek naar de vastgoedrisico’s in het mbo. Een aantal roc’s moet gebouwen laten taxeren. Eén ervan is het gloednieuwe pand bij station Lammenschans. De getaxeerde ‘marktwaarde’ komt uit op amper 50 miljoen euro. De afwaardering zou het eigen vermogen van Roc Leiden in één keer in de min brengen. Onaanvaardbaar voor het bestuur.
Veel en lange gesprekken met accountants en adviseurs volgen waarin drie verschillende waarderekeningen de revue passeren. Uiteindelijk wordt er, met toestemming van de nieuwe accountant Ernst & Young, voor de ‘bedrijfswaarde’ gekozen, de berekening die op het kleinst mogelijke waardeverlies uitkomt (5,8 miljoen). “Het is de meest logische van alle waarderekeningen”, zegt Baatenburg de Jong.

7. Onzekerheden
Vanwege de boekhoudkundige worsteling na de taxatie is uitstel gevraagd voor de jaarrekening 2012. Op 31 januari 2014 gaat hij naar het ministerie van Onderwijs, inclusief goedkeurende verklaring. Mede dankzij de extra vastgoedafboeking en enkele in één keer genomen kosten komt het exploitatieverlies uit op 12 miljoen, zo’n 9 procent van de inkomsten. Het eigen vermogen holt achteruit naar slechts 16 procent van het balanstotaal.
Over de financiële continuïteit van het roc bestaan volgens de accountant ‘onzekerheden’. Onder meer vanwege 15 miljoen aan kredieten bij BNG en Deutsche Bank die al twee keer met een maand zijn verlengd en die na het afronden van dit verhaal opnieuw zouden aflopen. Daarnaast heeft het roc vorig jaar al gerekend op een kleine 8 miljoen uit de verkoop van een afgestoten locatie aan woningcorporatie Ymere, maar daarover is juridische strijd ontstaan. Volgens Knigge zal het roc niet omvallen. “We hebben de garantie van de bank dat ze ons niet zullen laten vallen.”
De roc-leiding heeft alle afspraken rond de vastgoedfinanciering die door het vorige bestuur zijn aangegaan, tegen het licht gehouden. Daaruit blijkt volgens het roc dat de risico’s eenzijdig bij de onderwijsinstelling liggen. Vorig jaar oktober zijn nieuwe voornemens vastgelegd in een zogenoemde letter of intent met Green en BNG, die deze maanden concreet uitgewerkt en contractueel vastgelegd moeten worden.
Tegelijkertijd heeft het ministerie van Onderwijs oud-topambtenaar Koos van der Steenhoven gevraagd de gang van zaken door te lichten. Daarbij wordt ook gekeken of er aanleiding kan zijn voor strafrechtelijk onderzoek, bevestigt Knigge. “Het is heel verstandig dat ze dat aspect meenemen. Het zou toch vervelend zijn als je achteraf moet vaststellen: dat zijn we vergeten om te bekijken. Je hebt in dit dossier alle aanleiding om je af te vragen waarom ze dit nou zo hebben gedaan. Een second opinion kan geen kwaad.”

8. Nieuwe gezichten
In bestuur en management zijn de afgelopen jaren veel nieuwe gezichten verschenen. Dat is niet toevallig. “Er is niemand over van de oude ploeg”, zegt Knigge. Hij wijst naar een bezem in de hoek. “Ik veeg alles schoon, niet vanaf beneden maar van bovenaf.”
Ook met adviesbureau Ilfa, dat Roc Leiden destijds begeleidde bij de vastgoeddeal, zijn de banden verbroken. Knigge legt uit waarom. “Ik had zomaar het idee dat de deal die gesloten was, niet zo handig was voor ons roc. En als je een adviseur hebt die weinig handige constructies voor je maakt, dan is dat niet fijn. Daarbij kwam, een kleinigheidje, dat er ook advies werd gegeven aan de andere kant. Ik ben nogal monogaam ingesteld in die zin. Kijk, als je elkaar hebt verteld dat je partners bent en één publiek belang dient, dan is het toch niet zo raar dat je gebruikmaakt van één adviseur? Nee, misschien niet. Maar dan is het nog niet goed, niet professioneel, en niet juist. Dat is de reden waarom we twee jaar terug afscheid hebben genomen van dat bureau.”
In 2005 werd een BNG-bestuurder voorzitter van de raad van advies van Ilfa. Ook Knigge was dat opgevallen. Net als Van der Craats, die erover schreef in zijn blog. “Zoiets roept natuurlijk vragen op”, zegt hij.
Ilfa-directeur Irma Langeraert stelt in een reactie dat de raad van advies een ‘ondersteunende’ rol speelt bij de ontwikkeling van Ilfa en van financiële tools. ‘Binnen deze raad wordt nimmer gesproken over individuele posten of trajecten.’ Ilfa vervulde een coördinerende rol in de samenwerking, aldus Langereart, die verder niet inhoudelijk wil reageren omdat het over ‘dossiers van (oud-)cliënten’ gaat.

9 Frustrerend
Knigge is inmiddels bijna vier jaar bestuursvoorzitter. Hij hoopt nog altijd dat het roc dit jaar de zaken weer op orde krijgt, zoals hij twee jaar geleden voorspelde. Maar frustrerend is de vastgoedkwestie wel. “Het is meer dan schandalig dat wij zoveel tijd aan dit dossier moeten besteden. Wij zijn een onderwijsinstelling. Het is natuurlijk van de ratten besnuffeld dat dit soort dingen voorkomt. Voor wie het echt frustrerend is, en dat vind ik oprecht, is voor de mensen die hier elke dag keihard werken om het onderwijs te verbeteren. En die het gevoel hebben dat ze afgeknepen worden omdat wij allemaal van die mooie vastgoedplannen hadden met elkaar.”

{kader}
Het voormalige bestuur
Jacques van Gaal (nu: gepensioneerd te Haarlem), bestuursvoorzitter tot juli 2010, daarna nog tot zijn 65ste in november 2011 in dienst gebleven: “Ik ben met pensioen, het dossier is gesloten voor mij. Ik kies ervoor om niet te reageren op percepties.”
Marieke Jas (nu: bestuurder bij LMC voortgezet onderwijs in Rotterdam), lid college van bestuur van 2003 tot april 2011, laat per mail weten geen vragen te willen beantwoorden.